Investimentos · Metodologia

Como calculamos os números de Investimentos

Cada número da seção de Investimentos diz de onde vem. Esta página junta as fontes, as licenças, as regras que decidem quando um número aparece e o que deixamos de fora de propósito.

Nada nesta seção é recomendação de investimento.

De onde vêm os dados

  • Selic e CDI, acumulados no mês (séries 4390 e 4391)

    Banco Central do Brasil, Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS)

    Licença: Open Database License (ODbL), com citação da fonte

  • IPCA (série 433)

    calculado pelo IBGE e publicado no SGS do Banco Central, de onde o lemos

    Licença: ODbL (SGS), com citação da fonte

  • INCC (série 192)

    Índice Nacional de Custo da Construção, publicado no SGS do Banco Central, de onde o lemos

    Licença: ODbL (SGS), com citação da fonte

  • Poupança (série 195) e dólar, média mensal (série 3697)

    Banco Central do Brasil (SGS)

    Licença: ODbL, com citação da fonte

  • Taxa média do financiamento imobiliário com taxas de mercado (série 20772)

    Banco Central do Brasil (SGS)

    Licença: ODbL, com citação da fonte

  • IVG-R — Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (série 21340)

    Banco Central do Brasil (SGS)

    Licença: ODbL, com citação da fonte

  • Ibovespa

    índice da B3, lido do Yahoo Finance

    Licença: sem licença declarada; a troca por uma fonte licenciada está pendente

  • Bairros, estimativas e ranking de oportunidades

    anúncios ativos no Projeto X

    Licença: dado próprio da plataforma

  • Notícias de economia

    Agência Brasil (EBC), editoria de economia

    Licença: a agência autoriza a reprodução por veículos de comunicação com fins jornalísticos, mediante indicação da fonte; fins comerciais exigem autorização em licenciamento@ebc.com.br. Aqui mostramos só título, data, autor e link para o texto original

As séries do Banco Central são lidas duas vezes por dia. Cada uma mostra os últimos meses que ela mesma já publicou: o IPCA de um mês, por exemplo, só sai no mês seguinte.

Amostra mínima: 20 anúncios

A mediana do preço pedido por m² de um bairro só aparece quando o bairro tem 20 anúncios de venda ativos ou mais no mês. Abaixo disso, mostramos quantos anúncios há e nenhum número de preço — nos bairros com mais anúncios e em "Suas regiões".

É o preço pedido nos anúncios, não o preço de venda registrado em cartório.

Não mostramos mediana de aluguel: o índice conta só os anúncios de venda, e sem essa contagem a regra da amostra não teria como valer. O índice dos bairros é recalculado todos os dias.

A estimativa de valor de cada imóvel

A estimativa compara o imóvel com anúncios parecidos do mesmo tipo. Primeiro num raio de 800 metros e com o mesmo número de dormitórios; se não houver pelo menos 8 anúncios comparáveis, o recorte cresce para o bairro e depois para a cidade, e só então deixa de exigir o mesmo número de dormitórios. O nível de precisão que acompanha a estimativa diz qual recorte foi usado.

O valor estimado é a mediana do preço por m² dos comparáveis vezes a área do imóvel; a faixa vai do primeiro ao terceiro quartil (p25 a p75).

Sem 8 comparáveis em nenhum recorte, não há estimativa. As estimativas são recalculadas todos os dias.

Estimativa calculada automaticamente a partir de anúncios comparáveis. Não é avaliação profissional nem garantia de valor de venda.

Ranking de oportunidades

  • Valor m²: preço pedido dividido pela área, do menor para o maior. Entra todo imóvel com anúncio ativo.
  • % Desconto: quanto o preço pedido fica abaixo da estimativa de valor. Só entram imóveis com estimativa.
  • Ganhos: o ganho projetado no horizonte informado no próprio ranking, pela taxa média de valorização mensal do bairro do imóvel; sem meses suficientes no bairro, usa a da cidade (FipeZAP) e, por último, a do país (IVG-R, também do Banco Central). Só entram imóveis com estimativa.

O ranking é público, e cada cartão mostra a base da sua estimativa.

Insights do mês

São frases escritas a partir destes mesmos dados: o CDI contra a inflação (IPCA) nos últimos 12 meses, a taxa média do financiamento imobiliário comparada com um ano antes e o bairro com mais anúncios de venda (só com a amostra mínima).

O sistema escreve o rascunho, e uma pessoa da equipe decide publicar ou não. Nenhum insight aparece sem essa revisão. Os publicados há mais de dois meses saem da tela.

Os insights são os mesmos para todo mundo e não falam da carteira de ninguém.

Notícias

Quando exibidas, as notícias vêm da editoria de economia da Agência Brasil (EBC). Mostramos só o título, a data e o autor, sempre com o nome da agência e o link para o texto no site dela.

O que não usamos

  • Ranking de cidades pelo FipeZAP — o índice e o ranking de cidades exigem autorização escrita da Fipe. Por isso não há ranking de cidades nem comparação do preço do imóvel com o de São Paulo. A variação mensal da cidade no FipeZAP segue entrando como um dos degraus do ganho projetado (ver "Ganhos" no Ranking de oportunidades), quando o bairro não tem meses suficientes.
  • ITBI da Prefeitura de São Paulo — a base não declara licença de uso.
  • Notícias de Valor Econômico, Exame e InfoMoney — os termos desses veículos proíbem a reprodução comercial.